GAYRIMENKUL HUKUKU

Almanya ve Avrupa’da yaşayan Türk ve Alman vatandaşları satın aldıkları konut, arsa gibi taşınmazlar ile Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmakta ve bu gayrimenkullere ait resmi işlemlerin takibinde oldukça sıkıntı yaşamaktadırlar.

 

Gayrimenkul taşınmaz mallarla ilgilidir. Buna dair hukukun önemli alanlarından birisi olan gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun da bir parçası olma niteliğindedir.  Gayrimenkul hukuku alanında ortaya çıkan uyuşmazlıkların, taraflar arasında çözülemeyip yargıya taşınması durumunda; hukuki destek alınması son derece önemlidir. Gayrimenkul alanında yaşanan uyuşmazlıklar mahkemeye taşındığında; taraflar yüksek mahkeme giderleri ve ücret ödemeleriyle karşılaşıp, hak kayıplarına uğrayabilmektedir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuk davalarında azami işlem güvenliği açısından, gayrimenkul hukuku uzmanından, hukuki destek alınarak işlem yapılması, oldukça önemlidir. Danışmanlık hizmeti kapsamında gayrimenkullerin alım, satım ve değerlemesi ile ilgili bilgi alabilir ve satış vaadi ya da kiralama sözleşmelerinin kurallara uygun olarak hazırlanmasını sağlayabilirsiniz. Gayrimenkul Hukuku, detaylı ve karmaşık olarak ifade edilebilecek yapısıyla uzmanlık ve tecrübe gerektirmektedir.

 

Gayrimenkul davalarının büyük çoğunluğu taşınmazın bulunduğu asliye hukuk mahkemelerinde açılmaktadır. Bununla birlikte bazı davalarda kadastro, sulh hukuk gibi çeşitli mahkemelerde de dava açılabilmektedir. Arsa davası, Şufa davası, İzale-i şüyuu davası, Muvazaa, Kamulaştırma Davası (İstimlak Davası), El atmanın Önlenmesi (Men-i Müdahale Davası) Tarla Davası, Ecrimisil, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, Tapu İptali ve Tescil Davası, Kadastro Davaları, Tahliye Davası, Kira Uyuşmazlıkları ve benzeri davalar Gayrimenkul Hukuku kapsamında görülmektedir.

Gayrimenkul Hukuku Alanında Avukatlık Hizmetlerimiz

• Taşınmaz alım ve satım işlemleri
• Taşınmaz tazminat davaları
• Taşınmaz intikal işlemleri
• Tapu İşlemleri
• Taşınmaz tapu sicilinde nüfus bilgilerinin düzeltilmesi işlemleri
• Oturma hakkı, intifa hakkı, ipotek tesisi gibi)
• Kira sözleşmeleri

• Satın alma vekilliği ve aracılık hizmetleri
• Yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişilere alım-satım analizleri
• Tapu iptal ve tescil davaları
• Tapu kayıt hatalarının düzeltilmesi
• Kira bedeli tespit davaları
• Kira sözleşmelerinin denetlenmesi
• Tahliye davaları

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde danışmanlık ve temsil
• Ortaklığın giderilmesi davaları
• Yabancıların taşınmaz edinimleri ve buna bağlı vatandaşlık işlemlerinin yapılması
• Gayrimenkul Hukuku Konusunda Hukuki Danışmanlık
• Gayrimenkullerle ilgili sözleşmelerin hazırlanması
• İhtilaf önleyici hukuki danışmanlık
• Gayrimenkul davalarında müvekkillerin temsili

Yabancılar İçin Türkiye’den Mülk Edinme Hakkı

 

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla yabancı uyruklu vatandaşların ülkemizde ev sahibi olmak hakkı bulunmaktadır. Yabancı vatandaşların Türkiye’de ev almalarına yönelik işlemler kolay olmasına rağmen birtakım kısıtlamalar da bulunmaktadır. Bunlar;

 

• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.

 

• Yabancı bir kişinin Türkiye’den satın alacağı taşınmazların yüz ölçümü toplamı 30 hektarı geçmemelidir. Farklı şehirlerden satın alınacak bile olsa bu sınırlamaya uymak zorunludur.

 

• Türkiye’den taşınmaz mülk satın almak isteyen yabancılar önce askeri makamlardan izin alması gerekmektedir. Yabancı gerçek kişilerin, askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde, taşınmaz edinimi ve kiralaması izin alınmadıkça, mümkün değildir.

Bu nedenle konu hakkında herhangi bir ödeme yapılmadan önce netlik sağlanmalıdır.

 

Yabancı vatandaşlar için taşınmaz mal satın alırken gereken belgeler nelerdir?

 

Yabancı kişilerin taşınmaz mülk satın almak için tapu sicil müdürlüklerine başvuru yapması gerekmektedir. Bu başvurularda birtakım belgeleri hazır bulundurmaları istenir.

• Tapu Müdürlüğü’nde yapılacak tapu işlemleri için söz konusu taşınmazın tapusu veya köy/ilçe, blok, parsel, bina, bağımsız bölüm hakkında bilgiler

 

• Kimlik belgesi veya pasaport (Gerekirse tercüme ile birlikte),

 

• İlgili belediyeden sağlanacak taşınmazın “Emlak Beyan Değeri Belgesi” (Genel olarak, ilgili Tapu Müdürlüğüne yakın belediyeler tarafından bu amaçla özel olarak kurulmuş şubeler vardır),

 

• Binalar (konut, ofis vb.) için zorunlu deprem sigortası,

 

• Satıcının 1 fotoğrafı, alıcının 2 fotoğrafı,

 

• Türkçe konuşmayan bir taraf varsa, 2 tanıkla birlikte yeminli tercüman,

 

• İşlem yurt dışında hazırlanmış bir vekâletname ile yapılırsa, vekâletnamenin tercümesi ile birlikte orijinal veya tasdikli sureti.

 

 

Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinim hakkı var mıdır?

 

Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak “Özel Kanunlar Çerçevesinde” taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklar elde edebilirler. 4875 Sayılı “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu” ile yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş ve yabancı yatırımcıların ülkemizde kurudukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.

 

Taşınmaz Mal Alımı Sırasında Yabancılar Tarafından Ödenecek Ücret ve Giderler Nelerdir?

 

Türkiye’de gayrimenkul edinmek isteyen yabancı gerçek kişilerin, bu işlemler yapılırken ödemesi gereken bir takım harç ve giderler bulunmaktadır. İlgili belediyeden alınan emlak rayiç değerinden az olmamak kaydıyla satış bedeli üzerinden hem alıcı hem satıcı tarafından, tapu harcı ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca belirlenen döner sermaye ücreti ödenmektedir. Bunlara ek olarak, yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlem nedeniyle, hizmet bedeli de, Tapu Müdürlüğünce tahsil edilecektir.

 

Türkiye’de Taşınmaz Mal Satın Almak İsteyen Yabancılar Tarafından Dikkate Alınması Gereken Diğer Hususlar Nelerdir?

• Yabancılar, Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak ipotek, haciz veya taşınmaz malların satışını engelleyecek başka herhangi bir kısıtlama gibi mülk üzerinde herhangi bir yükümlülük olup olmadığını öğrenmelidir.
• Yabancılar, mülk satın almak için başvurularının reddedilmesi durumunda Tapu Sicil Müdürlüğünün ilgili Bölge Ofisine itiraz edebilmektedir.
• Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi için oturma iznine sahip olmaları gerekli değildir.

Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası

Bir taşınmazın sahibinin ölmesi sonucunda miras hukukundan dolayı bazı anlaşmazlıklar çıkabilir. Mesela mirasçılardan birisi kendi payına haksız biçimde el konulduğunu iddia edebilir. Bu durumda miras hukukuna bağlı kalınarak hak sahibi için tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Bu tip davalar çok uzun sürdüğünden dolayı gayrimenkul avukatı yoluyla dava açmak dava sürecinin uzamasını önler.